Fiscalité du BTP en RDC — Le professeur Carlos Kaninda appelle à stabiliser les règles pour rendre le logement plus accessible

Le professeur Dr Carlos Kaninda a placé la prévisibilité fiscale au centre des échanges de l’atelier du Club BTP & CMA, le jeudi 12 novembre 2026 au Hilton Kinshasa. Devant des parlementaires, des représentants d’entreprises et des professionnels de l’immobilier, le modérateur a posé une question aux participants. Comment établir le prix d’un logement, présenter un budget à ses associés et engager des travaux lorsque les conditions fiscales peuvent changer en cours de projet ?

Quand le taux change après l’adoption du budget

Pour illustrer le problème, Carlos Kaninda a pris l’exemple de la TVA sur les intrants utilisés pour fabriquer le ciment. Il a décrit le cas d’une entreprise qui établit son budget et son plan de trésorerie à partir du taux prévu au début de l’exercice, puis doit revoir ses calculs après une modification de la loi de finances. Il a également évoqué les difficultés rencontrées à la douane lorsque, selon lui, le système informatique tarde à intégrer le nouveau taux.

« Entre la loi votée et la loi appliquée, il y a toute une entreprise », a-t-il déclaré. Le modérateur a demandé aux opérateurs de préciser à quel stade surviennent les blocages afin que les recommandations de l’atelier puissent porter aussi bien sur les textes que sur leur application.

Il a soulevé une question similaire pour les revenus locatifs. En évoquant un taux ramené à 12 %, puis relevé à 22 %, il s’est demandé comment inciter les propriétaires à déclarer les loyers réellement perçus si les conditions changent au moment où ils envisagent de régulariser leur activité. Il a également proposé que les promoteurs puissent obtenir, avant de lancer un grand projet, une prise de position de l’administration sur le traitement fiscal de l’opération. Cette démarche, appelée ruling fiscal, leur permettrait d’établir leurs prix à partir d’une position connue.

Les crédits de TVA pèsent sur la trésorerie des entreprises

Carlos Kaninda a ensuite décrit le cas d’une entreprise qui achète des matériaux en payant la TVA pour exécuter un marché public, puis éprouve des difficultés à récupérer la taxe avancée. La situation se complique, a-t-il expliqué, lorsque la même entreprise travaille aussi pour des clients privés et que l’administration lui demande de démontrer quels achats ont servi au chantier de l’État.

Selon le modérateur, les sommes immobilisées dans les crédits de TVA réduisent les liquidités dont disposent les entreprises pour poursuivre leurs activités. Il a rappelé qu’une société peut posséder des immeubles et manquer malgré tout de trésorerie. Il a invité les panélistes à examiner les conditions de remboursement et à expliquer comment les entreprises peuvent justifier l’affectation de leurs achats aux différents chantiers.

Un même sac de ciment, plusieurs prélèvements

Pour illustrer le cumul des charges, Carlos Kaninda a raconté le cas d’une cargaison de 20 000 sacs de ciment achetés au Mozambique et destinés à la Tshopo. Dans l’exemple présenté, une taxe de consommation a été réclamée à l’arrivée alors que, selon lui, le prix d’achat comprenait déjà un prélèvement de cette nature. Il a aussi évoqué les frais de stationnement et de déchargement, ainsi que des prélèvements liés à la publicité et à la marque imprimée sur les sacs.

Le modérateur a également interrogé le cumul de prélèvements portant sur la promotion et le développement du secteur de l’électricité. Il a demandé aux entreprises d’expliquer à quelles prestations correspondent ces paiements et comment ils entrent dans le coût de revient de leurs produits. Il a également proposé d’examiner la méthode utilisée pour déterminer à partir de quel niveau un prix de vente est considéré comme excessif.

Devant les députés et sénateurs présents, Carlos Kaninda a invité les participants à examiner la possibilité de stabiliser les régimes fiscaux applicables aux cimentiers et aux promoteurs immobiliers. Il a pris le secteur pétrolier comme point de comparaison pour discuter de la stabilité des règles sur la durée d’un investissement.

Une TVA ciblée pour faciliter l’achat d’un logement

Sur le marché immobilier, Carlos Kaninda a pris l’exemple d’un logement vendu 100 000 dollars pour illustrer l’effet d’une TVA de 16 % sur le prix payé par un particulier. Il a expliqué que, lorsqu’un ménage emprunte pour acheter, le supplément augmente aussi le montant à financer et peut alourdir le coût du crédit. Il a également interrogé l’écart de prix entre les offres des promoteurs qui facturent la TVA et celles des vendeurs qui opèrent dans l’informel.

Le professeur a proposé de comparer les mesures adoptées dans d’autres pays pour faciliter l’achat d’un logement par les ménages à faibles revenus. Selon lui, un taux réduit pourrait permettre à davantage de familles d’acheter auprès de promoteurs immobiliers. Il a estimé qu’une hausse du nombre de ventes pourrait compenser la baisse des recettes par transaction.

Carlos Kaninda a demandé aux panélistes de formuler des propositions précises sur les taux, les droits d’entrée et les autres prélèvements. Il a invité le secrétariat technique à les consigner afin qu’elles puissent être soumises aux parlementaires pendant l’examen du projet de loi de finances pour 2027.

Par Aristote TALY